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Quel type de crédit choisir?

Le financement des biens immobiliers peut se faire avec deux types de prêt : amortissable ou In Fine.

La formule amortissable est la plus répandue, elle s’applique en particulier à l’acquisition de résidence principale. Le prêt in fine est plus cher, et concerne les investisseurs possédant déjà une lourde base de revenus locatifs et subissant une fiscalité forte (tranches marginales d'imposition élevées). Il est également utile aux non-résidents fiscaux.

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Le crédit amortissable


Le crédit amortissable est la forme de financement la plus utilisée par les établissements financiers. Le remboursement de ce prêt immobilier classique est étalé dans le temps. Tout au long de sa durée, les mensualités sont composées d'une part de capital et d'une part d'intérêts.

À mesure que vous remboursez votre capital, la part des intérêts diminuent. Ainsi, au départ les intérêts constituent le montant principal de votre crédit, ce n'est plus vrai les dernières années où c'est le capital qui prend une place plus importante.

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Le crédit In Fine


Avec cette solution de financement, seuls les intérêts doivent être payés durant la durée de votre crédit. À la fin de celui-ci, vous devrez régler la totalité de votre capital en une seule échéance. Pour cela, l'emprunteur épargne en versant de l'argent sur un placement. Souvent, le demandeur choisit une assurance vie, nanti en faveur de la banque. Cela signifie qu'au terme du remboursement de votre prêt, la somme présente sur ce compte servira à rembourser l'intégralité de votre crédit.

Les intérêts sont plus importants que pour un prêt amortissable mais ils sont déductibles des revenus fonciers. Par contre, les mensualités sont beaucoup plus faibles. Ce prêt est plus destiné aux investissements locatifs et parfois pour acquérir une résidence secondaire.

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Nos conseils pour choisir


La majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables. Certains emprunteurs préfèrent souscrire à un prêt in fine : les mensualités ne couvrent que les intérêts, et le capital est remboursé intégralement, en une seule traite, après coup.

Le choix de la meilleure solution dépend du niveau de vos revenus.

Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine : vous payez davantage d'intérêts car le capital n'est pas amorti sur la durée de l'emprunt.
En contrepartie, vous pouvez placer chaque mois les sommes non consacrées au remboursement du capital.

Cette formule peut être intéressante dans la mesure où les intérêts que vous payez sont déductibles de vos revenus si vous financez un investissement locatif.

Si le placement effectué est peu fiscalisé, vous pourrez allèger au total suffisamment votre charge d'impôt pour compenser les effets du surcoût du crédit.

En conclusion, faites donc vos calculs, mais sachez qu'il est généralement plus intéressant d'emprunter in fine si vous êtes dans la dernière tranche d'imposition de l'Impôt sur le Revenu.

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Les taux de crédits

Durée Excellent Très bon Bon
15 ans 0.90% 1.20% 1.40%
20 ans 1.10% 1.40% 1.60%
25 ans 1.25% 1.68% 1.90%

mis à jour le 06/02/2017