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Les différentes solutions pour réduire ses mensualités

Afin de financer à crédit un bien immobilier, il est primordial d’ajuster les mensualités de remboursement du crédit par rapport aux ressources. Les ressources n’étant pas extensibles, il existe différents moyens de réduire les mensualités.



Allonger la durée du crédit

Si l’on ne se heurte pas à la limite d’âge, il est souvent intéressant d’allonger de 5 ans la durée du prêt.

Exemple :

• Pour un emprunt 120 000 € à 4,25 % sur 20 ans : mensualité = 743 €.
• Pour un emprunt 120 000 € à 4,30 % sur 25 ans : mensualité = 653 €.

Réduire le taux d’intérêt

Outre la négociation avec la banque, il est parfois judicieux d’opter pour les taux révisables.

Exemple :

• Pour un emprunt 120 000 € à 4,25 % en taux fixe sur 20 ans : mensualité = 743 €.
• Le même emprunt à 4,15 % en taux révisable sur 20 ans : mensualité = 737 €.

Devenir nouveau client dans une banque (domiciliation des revenus dans la nouvelle banque).

Exemple :

• Emprunt de 120 000 € à 4,25 %, taux ancien client, sur 20 ans : mensualité = 743 €.
• Le même emprunt à 3,95 %, taux nouveau client : mensualité = 724 €.

Diminuer le taux de l’assurance décès invalidité (ADI)

Demander une délégation d’assurance, c’est à dire choisir une assurance externe à la banque qui vous finance. Ceci est particulièrement intéressant pour les personnes de moins de 40 ans, pour les non fumeurs, les crédits courts, etc…

Exemple :

• Pour un emprunt 120000 € sur 20 ans , assurance classique à 0,35 % : montant mensuel de l’ADI = 35 € ; montant total sur 20 ans = 8 400 €.
• Pour le même emprunt avec une délégation d’assurance à 0,20 % : montant mensuel de l’ADI = 20 € ; montant total sur 20 ans = 4 800 €.

Réduire le coût de la garantie

Lors de la souscription de l’emprunt, la banque demande une garantie financière complémentaire, hypothécaire (pour les biens non construit) ou PPD (privilège de prêteur de deniers, pour les immeubles existant). Il existe des moyens pour diminuer le montant de ces frais :

• La Caution bancaire (Coût de 0,8 % à 1,6 % du prêt, non récupérable, sans main levée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé) ;
• Le Crédit Caution Logement (Coût 1,2 %, récupérable à 60 % en fin de crédit, sans main levée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé) ;
• La Caution Mutualiste (disponible selon la profession de l’emprunteur, et aval de la banque).

Exemple :

Pour un emprunt de 120 000 € sur 20 ans : Hypothèque = 2 000 €, main levée 645 €, Caution bancaire = 1 440 €, main levée 0 €, Crédit Caution Logement = 1 460 € dont 870 € récupérable en fin de crédit, main levée 0 €.

Le Crédit in fine

Le principe du prêt in fine : souscrire un prêt dont on ne rembourse que les intérêts. Le Capital étant remboursé en une seule fois à une échéance donnée. Pour rembourser cet emprunt à l’échéance, il est d’usage de constituer un capital par le biais d’une assurance vie. Les mensualités, constituées uniquement d’intérêt sont moins élevées que pour un prêt amortissable.

Exemple :

• Pour un achat de 120 000 €, avec apport de 20 000 € et emprunt de 100 000 € sur 20 ans, prêt amortissable classique au taux 4,35 % : Mensualités = 625 €.
• Pour un achat de 120 000 €, emprunt de 120000 € sur 20 ans en prêt in fine au taux de 4,40%, apport sur contrat assurance vie 20 000 € : Mensualités = 440 €, apport mensuel complémentaire sur l’assurance vie = 160 € :
Coût mensuel total in fine = 600 €.

Les financements in fine sont déconseillés pour le financement d'une résidence principale ou secondaire. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par des spécialistes de la gestion de patrimoine pour ce type de montage.

Les taux de crédits

Durée Excellent Très bon Bon
15 ans 0.90% 1.20% 1.40%
20 ans 1.10% 1.40% 1.60%
25 ans 1.25% 1.68% 1.90%

mis à jour le 06/02/2017

nenuphar

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