Espace pro

Pourquoi investir en EHPAD

Aujourd’hui, la question de la prise en charge de la dépendance est dans tous les esprits.

Face à des évolutions sociodémographiques inéluctables, les besoins en matière d’hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables.

Dans un environnement macroéconomique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux sont gages de sécurisation et de valorisation patrimoniale. Investir dans l’hébergement pour personnes âgées dépendantes, c’est participer au développement d’un secteur offrant une lisibilité exceptionnelle. Une offre encadrée par les pouvoirs publics au travers d’une réglementation stricte et une demande naturellement induite par les grands mouvements démographiques à l’œuvre.

Ce secteur bénéficie ainsi d’un cadre particulièrement sécurisé.

Contribuer à cet enjeu social, économique et humain, c’est avant tout réaliser une opération patrimoniale responsable.

nenuphar

Un marché structuré


Une demande exponentielle :

La population Française continue de vieillir sous le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée en âge de la génération du Papy Boom.

2060 :

• Population française : 73.6 millions d’habitants.
• +60 ans : 23.6 millions de personnes soit 32 % de la population.
• +75 ans : 11.9 millions de personnes soit 16.2 % de la population = doublement de cette population entre 2007 et 2060.
• +85 ans : 5.4 millions de personnes soit 7.3 % de la population = quadruplement de cette population entre 2007 et 2060.

Une offre totalement réglementée par les Pouvoirs Publics :

L’offre de chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins observés du fait d’une réglementation stricte. Les Pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numérus clausus et l’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à autorisation. Elles sont, pour l’heure, délivrées de façon parcimonieuse, tendance qu’il est peu probable de voir évoluer compte tenu de la situation des comptes publics.

Etat des lieux des structures d’hébergement et estimation des besoins :

La France accuse un déficit sévère entre l’offre de logements disponibles et une demande exponentielle, il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation.
Les perspectives les plus récentes font apparaître en moyenne des besoins de créations d’environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.

Une lisibilité exceptionnelle :

A la différence d’autres marchés dont l’analyse repose sur des éléments conjoncturels, le secteur des EHPAD a pour sous-jacents des données démographiques dont l’inversion est extrêmement longue. L’effet de surprise n’existe pas, puisque les effectifs de la population âgée sont connus cinquante ans à l’avance avec une précision très importante.

Cela confère à ce secteur une lisibilité hors normes.

nenuphar

Une rentabilité attractive


Un niveau de rentabilité élevé :

Face à une demande exponentielle et des Pouvoirs Publics ne pouvant assumer seuls cette vaste tâche que constitue la prise en charge de la dépendance, une offre privée s’est développée. De nombreux investisseurs privés, notamment des particuliers, ont bien compris l’intérêt de ce secteur qui affiche des performances particulièrement intéressantes :

• Rentabilité nette entre 4.40 % et 5.20 %.

Un risque totalement maîtrisé :

Les opérateurs présents sur ce marché sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles, cotées en bourse pour certaines d’entre elles. Il s’agit donc d’intervenants expérimentés et particulièrement solvables, assurant une parfaite sécurisation des conditions d’exploitation et in fine de l’investissement.

EHPAD : un « investissement paradoxe » :

Tout investissement est régi par une règle simple :

"La rémunération est fonction du niveau de risque accepté par l’investisseur "

• Risque élevé = rémunération élevée.
• Risque faible = rémunération faible.

Cette règle ne s’applique pas aux EHPAD qui combine et rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible.

Les causes de ce paradoxe ?

• Un différentiel de demande

Ce paradoxe s’explique d’abord par un différentiel de demande. L’immobilier locatif classique concentre l’essentiel de la demande et s’impose comme « Le produit immobilier grand public », faisant ainsi monter les prix et chuter les rentabilités qui dans leur version nette dépassent rarement 2.5 %.

• Un support spécifique

Par ailleurs, les EHPAD constituent des supports spécifiques, qui impliquent de la part des exploitants une rentabilité supérieure à celle pratiquée en immobilier classique. Ces établissements répondent en effet à des normes particulièrement strictes en matière de construction, de gestion de l’ensemble des risques (sanitaire, incendie…) et impliquent la présence de nombreux services en raison de l’accueil d’une population fragile.

Même si cette remarque reste incontestablement vraie, on constate une démocratisation du support, qui est de mieux en mieux connu du grand public. Il y a environ 10 ans le paradoxe était encore plus fort : des rentabilités nettes de l’ordre de 7% dans un contexte de parfaite maîtrise du risque. La meilleure connaissance du secteur a contribué à une baisse des rentabilités, permettant un financement à des niveaux plus raisonnables, une solvabilisation des exploitants et in fine la sécurisation des investissements sur une très longue période.

Un support défiant les règles de l’investissement en alliant rentabilité élevée et parfaite maîtrise du risque !

nenuphar

Les garanties du bail commercial


Un cadre juridique assurant une parfaite lisibilité à l’opération :

Un investissement en EHPAD est sécurisé dans le cadre d’un bail commercial, signé par l’investisseur et l’exploitant. Ce document reprend les droits et obligations de chacune des parties et assure ainsi la parfaite visibilité du projet.

Le bail fixe notamment :

• La durée de l’engagement (engagement ferme d’une durée de 11 ans).
• Le montant des loyers versés à l’investisseur et leur périodicité de paiement. A ce titre, le gestionnaire est juridiquement tenu à une obligation de résultat en matière de paiement des loyers.
• Le mécanisme d’indexation des loyers.
• La répartition des charges.

Des charges d’entretien et de travaux entièrement supportées par l’exploitant :

La totalité des charges d’entretien et de travaux peut être supportée par les exploitants à la demande de ces derniers. L’investisseur devant acquitter uniquement la taxe foncière.

En dépit du poids financier que cela représente dans les comptes d’exploitation, il s’agit pour les exploitants de la seule solution pour avoir la réactivité nécessaire au parfait entretien de leurs établissements. En agissant ainsi, ils s’évitent toute discussion avec les investisseurs et ont ainsi toute latitude sur l’entretien de leur parc. En effet, il s’agit d’un secteur particulièrement encadré sur lequel le preneur ne peut se permettre de voir son outil de travail se dégrader.

La qualité de la signature et la cohérence de l’équation économique :

Pour qu’un bail commercial puisse jouer son rôle. Il doit impérativement être signé par un exploitant affichant à la fois :

• Solvabilité.
• Savoir-Faire.
Il doit par ailleurs prévoir un :
• Niveau de loyer cohérent.

En effet un cadre juridique aussi contraignant soit-il ne pèsera pas lourd si aucune logique économique ne sous-tend le montage.

clinique du parc

Une fiscalité attractive


Des avantages fiscaux :

L’avantage fiscal ne doit en aucun cas être la motivation première de l’investisseur, néanmoins, il convient de rappeler que ce support permet de bénéficier d’avantages substantiels.

• Statut LMNP classique
• Dispositif Censi-Bouvard
• Investissement mixte

Ce support offre, aujourd’hui, 3 schémas d’investissement possibles :

L’investissement en dispositif Censi-Bouvard :

Il s’adresse à des clients soucieux de défiscaliser tout ou partie de leur impôt en conservant une rentabilité locative importante leur permettant, à terme, d’avoir un revenu performant et sécurisé lié à l’investissement.

L’investissement sous statut LMNP classique :

Il ne permettra pas à l’acquéreur de défiscaliser directement mais concernera des investisseurs soucieux de se constituer à terme un revenu locatif net d’impôt.
La comptabilité propre à ce statut permet de neutraliser tout ou partie de la fiscalité sur les revenus locatifs pendant une période conséquente (5 à 10 ans suivant les montages) après le remboursement du crédit (ou après la date de l’investissement pour un paiement comptant), faisant de cette alternative, une excellente opportunité pour se constituer une rente nette d’impôt sur une période significative.

L’investissement mixte :

Il est à noter que lorsque la situation de l’investisseur le permet, la combinaison des 2 formules permet d’associer les effets des 2 schémas et d’allier astucieusement une défiscalisation à une neutralisation complète ou partielle des revenus locatifs pendant plusieurs années.

nenuphar

Quel est le profil de l'investisseur en EHPAD ?


Le profil type de l'investisseur en EHPAD souhaite:

« Un investissement de bon père de famille » :

Ce support offre à la fois une forte rentabilité et une sécurité importante liée à un marché extrêmement lisible à long terme et à des exploitants quasi institutionnels. A ce titre, il est susceptible de répondre aux attentes de 80-90 % des investisseurs si l’on en croît la presse et les Professionnels du Patrimoine.

Un support non spéculatif:

Ce type de support est, par contre, à déconseiller aux investisseurs ayant une approche spéculative et recherchant un produit avec de fortes potentialités de plus-values. A contrario, les risques de moins-values sont eux aussi réduits.

Un investissement citoyen :

Enfin pour certains, choisir comme support immobilier une résidence médicalisée peut aussi apporter une dimension citoyenne à l’investissement.

ehpad montpellier

Questions - Réponses


Existe-t-il des problématiques de remplissage de certains EHPAD privés ?

La moyenne nationale de remplissage des EHPAD est de 95 %.

On peut donc dire qu’il n’existe pas de problématique en ce sens. Au contraire, la France doit toujours faire face à une pénurie de chambres sur le territoire national. On estime les besoins annuels de créations à 10 000 nouvelles places.
Néanmoins, il peut exister au niveau micro-local des situations de concurrence. Il convient de ne pas oublier que ces EHPAD s’intègrent sur le secteur marchand. Il appartient donc au gestionnaire d’adapter son offre aux spécificités locales.


L’EHPAD est-il un support liquide ?

Définition de la liquidité :

La liquidité représente la capacité à acheter ou à vendre rapidement des actifs sans que cela ait d’effet majeur sur les prix. Plus un marché est liquide, plus il est aisé, rapide et peu coûteux d’y réaliser des transactions.

Le marché de la dépendance s’impose comme un marché particulièrement liquide. Les actifs y sont extrêmement peu sensibles à la conjoncture immobilière et aux effets de cycle. Leur valeur y est quasiment constante (les marges d’évolution de valeur étant réduites, comprises entre +10% et – 10%). Grâce à cette stabilité, les supports sont aisément revendables à tout moment à la différence de l’immobilier classique où il convient d’attendre un cycle haut pour revendre dans de bonnes conditions.

Par ailleurs, ces supports sont particulièrement attractifs puisqu’ils affichent un rendement élevé et pérenne et que l’offre sur ce marché secondaire est, pour finir, extrêmement réduite.


Les questions concernant la revente

Une source d’inquiétude injustifiée

Depuis 15 ans, la question de la revente des EHPAD revient de façon récurrente. Elle semble être une véritable source de préoccupations pour certains Professionnels du Patrimoine. Ces derniers sont certes séduits par les perspectives du marché de la dépendance mais peuvent considérer le support comme inapte à la revente.
En réalité il s’agit au contraire d’un actif très facilement revendable.

Avant toute chose, il convient de se poser une question simple :

Pourquoi un EHPAD serait-il difficile à revendre alors qu’il intéresse des investisseurs aujourd’hui ?

• Parce que le produit aura changé ? Il n’y a aucune raison de le penser.
• Parce que la demande démographique ne sera plus là ? Toutes les projections de l’INSEE conduisent à répondre par la négative.
• Parce que le cadre fiscal aura changé ? Réponse là encore négative puisque le LMNP est le seul cadre fiscal transmissible. Le nouvel acquéreur pouvant en bénéficier à son tour.

Néanmoins une revente d’EHPAD ne doit pas être appréhendée avec les codes de l’immobilier résidentiel. C’est probablement cette confusion qui est à l’origine de l’inquiétude de certains professionnels.

Une revente à destination d’investisseurs

L’acheteur potentiel dans le cadre d’une revente d’EHPAD est un investisseur avisé à la différence de l’immobilier locatif classique où la revente cible majoritairement des propriétaires occupants. Le nouvel investisseur achète un couple rentabilité/risque, selon une logique identique à celle de l’investissement initial.

Un cadre fiscal transmissible

Tout comme son prédécesseur, le nouvel acquéreur pourra bénéficier de la fiscalité liée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Pour les investissements réalisés dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le nouvel acquéreur pourra également bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. En effet, l’investissement immobilier en Meublé présente aussi un intérêt fiscal lorsque le bien acheté n’est pas neuf (statut LMNP classique) et est transmissible au nouvel acquéreur, ce qui n’est pas le cas pour l’immobilier locatif (Duflot).

Il convient par ailleurs de préciser que l’achat d’un bien en exploitation permet une prise d’effet immédiate des loyers et une visibilité accrue sur les conditions matérielles et financières de l’exploitation, gage supplémentaire de sécurisation de l’investissement.

Une revente oui, mais à quel prix ?

Une chambre d’EHPAD est un support non spéculatif, dont la valeur évolue peu. Il s’agit d’environ +10% et -10% par rapport à son prix d’achat.
En effet, il s’agit d’un segment de marché très stable différent de l’immobilier résidentiel. Le support EHPAD n’est pas sujet aux cycles immobiliers.


Questions concernant le mobilier

Qui supporte la charge du mobilier ?

La charge du mobilier est supportée par l’investisseur qui achète, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou du statut LMNP, un bien meublé, il doit donc être propriétaire des meubles.

Quelles est la fréquence de renouvellement du mobilier ?

Le renouvellement du mobilier intervient généralement à partir de la 10ème année ou lors du renouvellement du bail. Il est à la charge de l’investisseur pour les raisons évoquées ci-dessus.


Comment expliquer les prix au m² ?

Pourquoi les prix sont-ils sensiblement plus élevés que ceux de l’immobilier traditionnel ?

Trois paramètres contribuent à obtenir un prix au m² qui peut sembler élevé :

• Des petites surfaces… Les chambres ont une surface moyenne de 20 m² soit l’équivalent d’un studio dans une résidence pour étudiants. Plus un logement est petit, plus son prix au m² est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs entre logements, salle de bains, porte d’entrée). On remarque ainsi que les prix de vente d’un studio sont généralement 30% à 40% plus cher au m² que celui d’un T3.
• Des normes de construction strictes…Les normes de construction sont beaucoup plus sévères que pour du logement basique (protection incendie, largeur des couloirs communs, ascenseurs spécifiques, etc…) et les équipements des logements différents (appel malade, salle de bains aux normes handicapées…).
• 50% de parties services…La surface des logements représente environ 50% de la surface totale d’un EHPAD contre environ 90% dans une résidence classique.
o L’importance des parties communes contribuent donc à sensiblement augmenter le coût de revient d’une telle opération.