La Vente sur Plans (VEFA)

Acheter un logement sur plans, c'est acquérir un bien immobilier avant qu'il ne soit construit. Une fois le logement choisi, vous signez un avant-contrat avec le promoteur. Avant de signer l'acte définitif de vente devant le notaire «Actes authentiques».

Le contrat définitif

Quelques mois après la signature de l'avant-contrat, vous signez un contrat définitif de vente chez le notaire.

Préparatifs. Un mois avant, le vendeur vous notifie le projet d'acte de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai va vous permettre de lire attentivement le contrat et de vérifier s'il correspond à la réservation, avant de décider si vous achetez ou non.

Dans tous les cas, vous pouvez vous désister. Mais vous ne pouvez pas toujours récupérer le dépôt de garantie. Le contrat de réservation est en effet prévisionnel et la loi permet au vendeur de le modifier mais seulement dans une certaine mesure. Au-delà, on considère que la différence entre le contrat de réservation et le projet définitif est anormale. Vous pouvez donc ne plus acheter et le dépôt doit vous être restitué. Si votre désistement ne rentre pas dans les cas prévus par la loi, le dépôt sera conservé par le vendeur.

Réglementé. Le contrat définitif doit impérativement comporter la description détaillée du logement, le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives de vente et la date de livraison. Généralement, l'engament se fait sur trois mois. On parle, par exemple, de livraison au deuxième trimestre 2010.

Il est possible de casser la vente si une différence notoire apparaît entre les contrats préliminaire et définitif (matériaux non conformes au descriptif, absence d'équipements prévus, dépassement de plus de 5 % du prix de vente annoncé par exemple).

Un paiement échelonné. Vous réglerez le prix le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. C'est obligatoire. Toute clause contraire est réputée non écrite (elle ne peut pas s'appliquer). Les versements ne peuvent dépasser :

- 35 % du prix à l'achèvement des fondations
Si vous avez versé 5 % du prix à titre de dépôt de garantie lors de la réservation, bien évidemment ces 5 % vont s'imputer sur le prix de vente et vous n'aurez plus que 30 % du prix à verser lorsque les fondations seront achevées.

- 70 % à la mise hors d'eau, c'est à dire à la couverture du bâtiment, même si les portes et fenêtres ne sont pas posées

- 95 % à l'achèvement de l'immeuble. C'est le cas dès lors que l'immeuble est utilisable, même en présence de défauts de conformité ou de malfaçons qui n'ont pas un caractère substantiel

- 100 % à la livraison
Il s'agit des sommes maximales que le vendeur peut vous réclamer. La loi ne lui interdit pas de prévoir soit des versements périodiques constants, soit des paliers intermédiaires, du moment que les montants maximaux sont respectés. Ces paliers sont alors prévus dans le contrat, en fonction de l'avancement des travaux, mais de façon plus précise.

Prix révisable ? Compte tenu du délai de réalisation d'un programme (18 mois en moyenne), le contrat peut prévoir une révision du prix. Cette révision est effectuée en fonction de l'index national du bâtiment tous corps d'état (index BT 01), publié tous les mois au Journal officiel.

Le paiement s'opérant de façon échelonnée, la révision se calcule lors de chaque versement de fonds, et dans la limite de 70 % de la variation de l'indice. L'indice de référence est le dernier indice connu au jour de la révision.
Le contrat peut prévoir des pénalités en cas de retard dans les versements de l'acquéreur. Ces pénalités toutefois ne peuvent excéder 1 % du prix par mois.

Le contrat comporte le plus souvent une clause résolutoire selon laquelle le contrat peut être résolu en cas de non-paiement des sommes dues par l'acquéreur. Cette clause ne vaut que lorsqu'un commandement de payer est resté infructueux pendant un mois. L'acquéreur a donc un mois pour régulariser la situation. Le contrat peut prévoir que l'acquéreur devra verser un dédommagement au plus égal à 10 % du prix si la vente est résolue pour non-paiement.

Dans un achat sur plans, vous n'avez, légalement, pas de droit de visite du chantier. L'état d'avancement des travaux qui justifie le versement des fonds va donc être attesté par un homme de l'art. Le plus souvent, l'appel de fonds est transmis à votre banque qui va débloquer les sommes nécessaires.