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Le dispositif PINEL (remplace le Duflot)

pinel

Le Dispositif Pinel 2017 est un dispositif favorisant les investissements dans l'immobilier neuf. L'Etat fait appel aux contribuables pour répondre aux besoins de logements neufs dans certaines zones du territoire.

Réaliser un investissement avec le dispositif Pinel permet de répondre à de nombreux objectifs:


• Réduire votre impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d'acquisition en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
• Constituer un patrimoine immobilier de qualité, avec ou sans apport.
• Préparer votre retraite en bénéficiant de revenus complémentaires.
• Loger un proche.
• Protéger vos proches: en cas de décès, votre emprunt est remboursé par l'assurance décès.

principe du dispositif pinel

Le principe du dispositif d'investissement Pinel:


• Acquisition d’un logement neuf respectant les normes BBC (plafonnement à 300 000 Euros et dans la limite de 2 logements par an).
• Investir dans une ville située dans une des zones suivantes: A (Montpellier), A bis (Paris), B1 et B2.
• Respecter un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
• Respecter des plafonds de loyers définis en fonction des zones (Montpellier - Zone A: 12.42€/m²).
• Respecter les plafonds de ressources pour les locataires.
• Vérifier que le logement est affecté à la résidence principale du locataire. Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant détaché de votre foyer fiscal pour toute acquisition à compter du 1er janvier 2015.
• L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

avantages pinel montpellier

Les avantages:


• Vous pouvez acheter à côté de chez vous.
• L’Etat et le locataire vous aident à financer votre acquisition.
• Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers (loyers) les charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion,...) ainsi que les intérêts d'emprunt.
• Vous pouvez loger un proche.
• Vos parents ou grands parents peuvent vous aider à financer le bien, ils pourront bénéficier d'un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits enfants, dans le cadre de l'acquisition d'un logement neuf jusqu'à fin 2016.
• Vous vous constituez un patrimoine immobilier à crédit.
• Possibilité de plus-value dans le temps.

reduction impots pinel

La réduction d'impôt Pinel


Les investissements immobiliers dans le cadre du dispositif d'investissement Pinel bénéficieront d'une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% du montant de l'acquisition en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Le montant d'acquisition pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôts intègre les frais d'actes notariés.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année excède l'impôt dû, le solde ne pourra pas être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes.

L’avantage fiscal varie en fonction de la durée d’engagement de location :

• Les investisseurs s’engageant pour 6 ans bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 12 %.

• Les investisseurs s’engageant initialement pour 9 ans ou ayant prolongé leur engagement initial de 6 ans pour une période triennale bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 18 %.

• Les investisseurs s’engageant pour 12 ans, c'est-à-dire ceux ayant pris un engagement initial de 6 ans et ayant prolongé celui-ci pendant deux périodes triennales ou ceux ayant pris un engagement initial de 9 ans ayant prolongé celui-ci pendant une période triennale, bénéficieront d’un taux de réduction d’impôt de 21 %.

Remarque : A la lecture du projet de loi, on peut légitimement s'interroger sur l'opportunité de la prise d'un engagement initial de 9 ans, alors qu'il est plus souple d'opter pour un engagement initial de 6 ans prorogeable.

nouveau zonage Pinel 2014

Nouveau zonage du dispositif Pinel


Le zonage A Bis, A, B1, B2 et C a été créé en 2003 pour définir les zones géographiques de tension entre les logements disponibles et la demande de logements.

Ce zonage qui concerne le dispositif Pinel d'investissement locatif, le prêt à taux zéro (PTZ+) pour l'accession à la propriété dans le neuf et la construction de logements intermédiaires avec une TVA réduite vient d'être modifié.

Le zonage actuel caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). A partir du 1er octobre 2014, une centaine de communes comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier seront reclassées de la zone B1 à A. D'autres grandes villes comme le Havre, Caen et Dijon seront reclassées de B2 en B1. Même si des déclassements sont justifiés entre B1 et B2, aucun déclassement en zone C ne sera opéré, afin de ne pas pénaliser la construction de logements. Au contraire, plus de 600 communes actuellement en zone C sont reclassées en zones B1 ou B2.

Liste des communes de l'Hérault classées en Zone A:

Assas, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Le Crès, Fabrègues, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Mauguio, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Palavas-les-Flots, Pérols, Prades-le-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone, La Grande-Motte.

Liste des communes de l'Hérault classées en Zone B1:

Agde, Baillargues, Balaruc-les-Bains, Balaruc-le-Vieux, Castries, Cournonsec, Cournonterral, Frontignan, Gigean, Lunel, Lunel-Viel, Marseillan, Marsillargues, Mèze, Mireval, Montbazin, Pignan, Portiragnes, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Geniès-des-Mourgues, Saint-Georges-d'Orques, Saint-Just, Saint-Mathieu-de-Tréviers, Saint-Nazaire-de-Pézan, Sauvian, Sérignan, Sète, Sussargues, Vias, Vic-la-Gardiole, Villetelle.

les plofonds en pinel

Les plafonds à respecter


Plafonnement du prix de revient du dispositif d'investissement PInel :

Lorsque l’investissement porte sur un ou deux logements, la base de la réduction d’impôt constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 €.

Plafonnement par mètre carré :

Pour les logements acquis ou construits à partir de 2013, au plafonnement du prix de revient du logement (300 000 € maximum), s'ajoute un plafonnement par mètre carré de surface habitable. Le plafond par mètre carré est fixé à 5 500 € quelle que soit la localisation du logement .

Taux de la réduction

Taux de réduction d'impôt sur le revenu - Dispositif Pinel
Engagement initial Prorogation triennale Années 1 à 6 Années 7 à 9 Années 9 à 12 Total
6 ans sans prorogation 2 % par an - - 12 %
1 prorogation 2 % par an 2 % par an - 18 %
2 prorogations 2 % par an 2 % par an 1 % par an 21 %
9 ans sans prorogation 2 % par an - 18 %
1 prorogation 2 % par an 1 % par an 21 %

Les plafonds de ressources

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 54 554 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 71 515 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 85 384 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 101 589 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 114 315 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 12 736 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

Les plafonds de Loyers

Zones Plafonds de loyers €/m²/mois
A Bis 16,72 € x (0.7 + 19/ S)
A 12,42 € x (0.7 + 19/ S)
B1 10,00 € x (0.7 + 19/ S)
B2 8,69 € x (0.7 + 19/ S)
C Exclue du dispositif

* S = surface du logement
* Le coefficient multiplicateur (de surface) est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2


Zone A bis : Paris et 29 communes limitrophes.
Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
Zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants.
Zone B2 : Villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières.

Exemple N°1 pour une surface de 25m² en zone A (Montpellier) :

-> (0.7+19/25)=1,46 ramené à 1,2 (plafond maximum du coefficient) x 12.42€ = 14.90 €/m², soit un loyer maximum hors charges de 372.60 € pour un logement de 25m².

Exemple N°2 pour une surface de 45m² en zone A (Montpellier) :

-> (0.7+19/45)=1,12 x 12.42€ = 13,91 €/m², soit un loyer maximum hors charges de 625.96 € pour un logement de 45m².

Exemple N°3 pour une surface de 65m² en zone A (Montpellier) :


-> (0.7+19/65)=0.99 x 12.42€ = 12.29 €/m², soit un loyer maximum hors charges de 799.22 € pour un logement de 65m².

Exemple N°4 pour une surface de 75m² en zone A (Montpellier) :

-> (0.7+19/75)=0.95 x 12.42€ = 11.79 €/m², soit un loyer maximum hors charges de 884.92 € pour un logement de 75m².

Le plafond de loyer s'entend charges non comprises.


Comment définir la surface habitable d'un logement ?

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (A). Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (B). La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.
Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer (C). Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

A/ La surface habitable du logement s’entend de celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

B/ Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m², s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation). Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

C/ Emplacement de stationnements et garages.

Seules la surface habitable ainsi que celle des annexes sont prises en compte, dans les conditions et limites exposées ci-dessus, pour la détermination du plafond de loyer.
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation. Cette règle concerne aussi bien les logements situés dans un immeuble collectif que les maisons individuelles.
Cela étant, compte tenu des difficultés à distinguer, dans les maisons individuelles, les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles effectivement utilisées à usage d’annexes, il a paru possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m² la partie à usage de stationnement. Pour l’application de cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d’emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

Comparatif des dispositifs DUFLOT et PINEL

Dispositif DUFLOT Dispositif PINEL
Taux de réduction 18% 12% + 6% + 3%
= 21%
Durée d'engagement 9 ans 6 ans ou
9 ans ou
12 ans
Location aux ascendants et descendants NON OUI
sous certaines conditions
Plafonds de loyers à respecter OUI OUI
Plafonds de ressources des locataires OUI OUI
Zones éligibles Zones A, A Bis, B1
Montpellier = Zone B1, soit 10€/m²
Zones A, A Bis, B1
Montpellier = Zone A, soit 12.42€/m²
Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
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