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Le Loueur en Meublé - LMNP/LMP

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Dans un contexte d’incertitude et d’instabilité sur certains marchés financiers, le statut de Loueur en Meublé se révèle de plus en plus attractif et rassurant.

Cette solution d’investissement conjugue parfaitement des supports immobiliers performants et un cadre fiscal permettant d’optimiser la fiscalité sur les revenus perçus. C’est l’outil idéal pour développer un patrimoine immobilier solide permettant de générer des revenus complémentaires sécurisés avec le minimum de gestion.

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L'essentiel du Loueur Meublé Non Professionnel


Qui peut profiter du statut LMNP?

A toutes personnes non inscrites au RCS, ou à celles inscrites mais ayant des recettes locatives brutes annuelles inférieures à 23.000 euros TTC, ou bien, dont le montant des loyers (des meublés) ne dépasse la somme des autres revenus professionnels.

Les différentes raisons d'investir en LMNP ?

- Si vous souhaitez faire des économies d'impôts :

Grâce au LMNP « Bouvard », vous bénéficiez d'une économie d'impôts directement déductible du montant de votre impôt sur le revenu (IR), équivalente à 11% du prix d'acquisition du bien immobilier (réduction plafonnée à 300.000 euros).

- Si vous vous projetez sur le long terme :

Le statut de LMNP est idéal pour l'investisseur souhaitant obtenir des revenus complémentaires nets d'impôts pour sa retraite. Les revenus des produits vendus par les Clés du Neuf sont garantis par des gestionnaires de premier plan pendant 9 ans minimum fermes. La rentabilité et les loyers sont garantis par des baux commerciaux. Les baux commerciaux intègrent souvent une revalorisation annuelle des loyers sur l'indice IRL (Indice de Référence des Loyers), publié par l'INSEE.

- Aucun souci de gestion :

Lorsque vous investissez en LMNP, c'est le gestionnaire qui s'occupe de tout : trouver le locataire, louer le bien, entretenir le bien et la résidence (dans certains cas même les gros travaux sont à la charge du gestionnaire « Art.606 »).

- Si vous souhaitez protéger vos proches :

Votre investissement locatif en LMNP vous permet de créer un substitut d'assurance-vie. D'un côté vous obtenez un revenu garanti et de l'autre côté vous vous constituez un capital net de toute dette en cas de décès grâce à l'assurance décès contractée lors du prêt immobilier.

- Si vous n'êtes pas ou faiblement fiscalisé mais souhaitez des revenus complémentaires :

L'investissement en LMNP classique permet des déductions plus importantes que dans le cadre de revenus fonciers classiques. Ainsi en plus d'acheter en Hors taxe, de déduire vos charges (taxe foncière, frais comptable,...) et vos intérêts d'emprunt, vous pourrez également amortir la valeur de la construction et des meubles.
Cet amortissement comptable (possible car on a des revenus de nature BIC « Bénéfices Industriels et Commerciaux ») permet de neutraliser pendant plusieurs années après financement, la fiscalité que l'on devrait avoir sur les revenus locatifs.

- Si vous envisagez un futur statut de LMP :

Le statut de LMNP peut être un stade transitoire avant le statut de LMP.

Vos plafonds et recettes locatives en LMNP:

En tant que LMNP, vous louez généralement un ou plusieurs logement(s) meublé(s) et vos revenus locatifs ne vous permettent pas d'atteindre le statut de LMP, à savoir : vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros.

Vos avantages liés à l'investissement immobilier neuf avec le nouveau statut LMNP (Bouvard).

Votre réduction d'impôts:

Votre économie d'impôts est égale à 11% du prix du logement. Cette réduction d'impôts est plafonnée à 300.000 euros TTC fractionnable (c'est-à-dire que vous avez la possibilité d'acheter plusieurs biens immobiliers à chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 euros, mais conservé au-delà.

Votre revenu garanti :

En tant que Loueur en Meublé, vous dégagez des revenus locatifs (BIC) garantis sur 9 ans fermes, grâce au bail commercial signé avec un gestionnaire de premier plan.

Le contenu du bail commercial:

Pour une durée inférieure à 12 ans, signer un acte authentique n'est pas nécessaire. Cependant, il est indispensable de rédiger un acte sous seing privé, au moins pour des questions probatoires.
Le contrat de bail doit contenir des notions importantes :

- la durée d’engagement de location. Cette durée ne peut pas être inférieure à 9 ans. Elle se situe en général entre 9 ans et 12 ans.
- l’objet du contrat, c'est-à-dire identifier les locaux concernés et définir l'usage prévu.
- le montant du loyer. Le paiement peut être mensuel, trimestriel... Ce sont les parties qui décident librement de la périodicité et du mode de réglement. En ce qui concerne la révision du loyer, il peut être prévu : soit une révision triennale s'il n'y a pas de clause d'indexation, soit une révision indexée annuellement sur l'ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l’IRL (indice de référence des loyers) ou encore une indexation contractuelle.
Le locataire peut reconduire son bail au terme de celui-ci. Mais le bailleur peut refuser avec un motif légitime de non renouvellement (défaut de paiement, agissements délictueux du locataire...) ou en payant une indemnité d'éviction (art L 145-14). Le bail commercial peut prendre fin de différente façon, résiliation par le locataire ou le bailleur, résiliation amiable ou par clause résolutoire (le non paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat).

Votre remboursement de TVA (sous conditions) :

Lors de l'acquisition d'un bien meublé dans une résidence adaptée, vous pouvez obtenir le remboursement de la TVA sur votre investissement immobilier locatif.
Dans certains cas c'est le promoteur qui avance le montant de la TVA le temps que celle-ci soient remboursée par l'administration fiscale,donc vous n'aurez pas à la payer, dans d'autres cas elle pourra vous être remboursée quelques mois après l’acquisition, ou au fur et à mesure des appels de fonds dans le cadre d’une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Sur quels biens est-il possible d’effectuer une opération de récupération de TVA ?

• Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
• Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
• Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées (à condition d'avoir un contrat de location de 9 ans minimum entre le bailleur et l'exploitant, ce dernier doit s'engager à promouvoir la résidence à l'étranger),
• Les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, au moins 3 des 4 des prestations suivantes : accueil, restauration (repas et petits déjeuner), blanchisserie et nettoyage.

SCHEMA D'INVESTISSEMENT LMNP

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Le LMNP Classique


Économisez la TVA sur votre acquisition (exonération totale au bout de 20 ans).

Générez des revenus locatifs de type BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) non imposables (pendant 20 à 30 ans) avec la fiscalité du meublé (amortissement de la construction et des meubles) pour vous constituer de solides revenus complémentaires.

La non imposition de vos loyers sur une période longue permet de réaliser indirectement une importante économie d'impôts.

Vous bénéficiez de loyers garantis (Bénéfices Industriels et Commerciaux : BIC) par un bail commercial ferme d'au minimum 9 ans, signé avec un gestionnaire de résidences de services. Revalorisations des loyers annuelles ou triennales, vous permettant d'améliorer votre rentabilité dans le temps.

Il suffit pour cela d'investir dans un bien immobilier neuf meublé au sein d'une résidence services. La résidence doit proposer au moins 3 services para hôtelier.

Aucun souci de gestion, l'exploitant commercial s'occupe de tout et vous verse des loyers nets. Il ne vous restera que quelques dépenses : la taxe foncière, les frais d'expert comptable et le remplacement du mobilier une fois que celui-ci est complètement amorti.

Pourquoi choisir le LMNP?

Comparé au régime de loueur en meublé professionnel (LMP), le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est beaucoup moins contraignant. Premièrement, il n'impose pas d'inscription au registre du commerce et des sociétés, mais juste une déclaration à transmettre au centre des impôts de la commune où l’on décide d’investir. Deuxièmement, il nécessite un investissement moins important, puisqu'il n'oblige pas à déclarer des revenus BIC supérieurs à 23 000 euros qui proviennent essentiellement de recettes en meublé.

Quels sont les logements qui permettent de bénéficier du loueur en meublé ?

Vous pouvez opter pour un bien ancien, neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) dans une résidence avec services, que vous allez louer meublé à un exploitant professionnel (gestionnaire).
Il n'existe pas précisément de définition légale de l'équipement meublé, mais il est nécessaire de fournir un ensemble de mobilier et équipements qui permettront au locataire d'y vivre dans un confort normal.
Dans les résidences avec services les exploitants prévoient des équipements adaptés à l’orientation qu’ils vont donner à leurs résidences : Tourisme, Affaires, Etudiants, Seniors,…

Les avantages fiscaux :

Les loyers encaissés sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au moment des déclarations de revenus, et non dans la catégorie des revenus fonciers comme c’est le cas pour un bien loué nu. Le régime des BIC permet de déduire un plus grand nombre de charges que dans le régime des revenus fonciers. Les charges déductibles pouvant s’imputer sur les revenus de même nature (BIC) sont : frais de gestion, dépenses locatives, intérêts d'emprunt, taxe foncière, amortissement du mobilier et de la construction. Seul le foncier (le terrain) ne peut être amorti.
En cas de déficit, l'imputation ne peut se faire que sur les bénéfices provenant de cette activité LMNP et peut jouer sur 10 ans.
Les recettes imposables sont effacées les premières années grâce à la déduction des charges. Second avantage: l'amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. L’amortissement permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés.

Comprendre le principe des amortissements :

Le statut de loueur meublé permet d’amortir selon le mode linéaire et sur des durées variables les composantes d’une construction ainsi que les équipements. Seul le foncier (le terrain) ne pourra pas être amorti car il ne peut pas justifier d’une usure ou d’une dépréciation (part estimée à 15% du prix global).

Durée d’amortissement des composants :

• Gros œuvre : de 40 à 70 ans
• Second œuvre : de 20 à 25 ans
• Façades : de 20 à 40 ans
• Etanchéité toitures : 20 ans
• Finitions, abords : de 10 à 18 ans
• Electricité : de 15 à 25 ans
• Menuiseries extérieures : 25 ans
• Aménagements intérieurs : 15 ans
• Chauffage : de 20 à 30 ans
• Agencements : de 5 à 18 ans
• Câblages techniques : 15 ans
• Climatisation, désenfumage : 20 ans
• Installations générales, ascenseur : de 15 à 25 ans
• Plomberies, canalisations : 25 ans
• Revêtements des sols : de 7 à 12 ans

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Le LMNP Censi Bouvard


Économisez la TVA sur votre acquisition (exonération totale au bout de 20 ans).

Bénéficiez d'une réduction d'impôts de 11 % du prix de revient plafonnée à 300 000 euros et étalée sur 9 ans.

Vous bénéficiez de loyers garantis (Bénéfices Industriels et Commerciaux : BIC) par un bail commercial ferme d'au minimum 9 ans, signé avec un gestionnaire de résidences de services. Revalorisations des loyers annuelles ou triennales.

Il suffit pour cela d'investir au sein d'une résidence services avant le 31 décembre 2016. L'acquisition doit porter soit sur un logement neuf ou en VEFA, soit sur un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. La résidence doit proposer au moins 3 services para hôtelier. Par ailleurs, il faut laisser le bien en location pendant 9 ans auprès d'un exploitant commercial.

Lorsque la réduction d'impôts excède l'impôt dû, le solde peut être reporté dans la limite des 6 années suivantes.

Aucun souci de gestion, l'exploitant commercial s'occupe de tout et vous verse des loyers nets. Il ne vous restera que quelques dépenses : la taxe foncière, les frais d'expert comptable et le remplacement du mobilier une fois que celui-ci est complètement amorti.

Dans la même année, vous pouvez cumuler un investissement Duflot classique et un investissement LMNP Censi-Bouvard.

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Choisir entre le LMNP Censi Bouvard ou le LMNP Classique


Depuis l'année 2012 le taux de la réduction d'impôt est de 11% ce qui pose la question de la pertinence du choix du dispositif Censi Bouvard pour l'investisseur.

En effet, sauf, exception, le contribuable a désormais intérêt à s'inscrire dans le cadre du LMNP traditionnel (classique), sans réduction d'impôt, mais avec l'avantage de pouvoir procéder à la déduction fiscale de l'amortissement calculé sur ses immobilisations.

Vous trouverez ci-dessous un tableau illustrant la fiscalité subie sur les revenus locatifs dans le cadre d'un investissement Censi Bouvard en focntion de différentes hypothèse (fiscalité du contribuable, durée de détention). Il pourra être noté que les cas où le choix pour la réduction d'impôt est plus avantageux que les amortissements sont très peu nombreux et concernent, de surcroît, des contribuables très faiblement imposés (tranches marginales d'imposition < ou = à 14%).

Comparatif LMNP Censi Bouvard/LMNP Classique

TMI + CSG/CRDS 0+
15.5%
5%
+15.5%
14%
+15.5%
30%
+15.5%
41%
+15.5%
45%
+15.5%
10 ans 4.60% 6.09% 8.76% 13.51% 16.78% 17.97%
15 ans 6.90% 9.13% 13.14% 20.27% 25.17% 26.95%
20 ans 9.21% 12.17% 17.52% 27.03% 33.56% 35.94%
25 ans 11.51% 15.22% 21.90% 33.78% 41.95% 44.92%
30 ans 13.81% 18.27% 26.28% 40.54% 50.34% 53.91%

Hypothèses:
• Amortissement (terrain estimé à 10%): 3,3%
• Prélèvements: 15.5%
• Réduction d'impôt Censi Bouvard: 11%

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Les clauses du bail commercial


Les clauses nécessaires sont :

• L'identité et la localisation des parties...

Selon cet article, le contrat doit comporter l'identité du bailleur, qu'il s'agisse d'une personne physique (particulier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui concerne le preneur à bail ou le mandataire éventuel (agence immobilière). Il doit également mentionner la domiciliation du preneur à bail (adresse physique où adresse du siège social) et celle de son mandataire éventuel.

• La date de prise d'effet et la durée..

Regarder de très près la date à laquelle le bail prend effet. Celle-ci peut être différente de la date d'entrée dans les lieux ou de signature du contrat ou du premier loyer.

• La consistance et la destination du local...

On entend par consistance la nature du local. Le contrat doit préciser s’il s'agit d'un appartement ou d'une maison. Le contrat doit également mentionner la destination du local c'est-à-dire l'usage qui va être fait du logement , si il est meublé ou pas, et tout particulièrement si il va être destiné à la sous location.
Le contrat doit préciser la désignation des locaux et des équipements à usage privatif. Doivent donc figurer dans le contrat le nombre de pièces mais aussi les équipements loués avec le logement.
Il doit comporter sa désignation, le nombre de pièces, les annexes à l’appartement ou villa (garage, parking, casier à ski, cave) et sa description dans le cadre d’un règlement de copropriété et les millièmes affectés au lot.

• Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révisions...

Le montant du loyer initial est en principe librement fixé par les parties. Son montant doit être mentionné dans le contrat. Il s'agit du montant du loyer hors charges. Il est hors taxes et toutes taxes car à des taux différents entre l’habitation et les parkings. Il faut également préciser les dates des paiements des loyers. Paiement mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel, à terme échu (fin de mois) ou à échoir (en début de mois).

• Le montant du dépôt de garantie...

Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le contrat doit préciser son montant (articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989). Certaines clauses peuvent être insérées dans le contrat par le bailleur tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi. Il sert à garantir les obligations du locataire envers le bailleur.

• Révision du loyer...

La révision du loyer n'est pas obligatoire, si le bailleur souhaite réviser le loyer il doit insérer dans le contrat une clause la prévoyant. S’il prévoit une telle clause, il devra alors obligatoirement y faire figurer certains éléments. Tout d'abord en ce qui concerne la date de la révision. Cette dernière pourra intervenir chaque année ou plus à une date fixée par les parties elles-mêmes et mentionnée dans le contrat. Les indices de révision arrêtés, l’indice de référence, l’indice de base et son éventuel plafonnement.

• La clause résolutoire...

Le bailleur peut vouloir insérer une clause résolutoire. Il s'agit d'une clause lui permettant d'interrompre le bail et de faire expulser le locataire.
Cette clause n'est valable que dans trois cas:

1/ non paiement des loyers ou des charges au terme convenu;
2/ non paiement du dépôt de garantie si le contrat en prévoit un;
3/ non souscription par le locataire d'assurance contre les risques locatifs.

• La présence d'une caution...

Le bailleur peut vouloir qu'un tiers (banque,...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers.

• Élection de domicile...

Préciser si les parties font état d’une adresse de domicile (en général celui du bien objet du contrat) et de la juridiction compétente en cas de litige.

• Frais...

Préciser qui supportera les frais d’enregistrement et droit de timbre relatifs à l’enregistrement du bail.

• La signature des parties...

Précédée de la mention "lu et approuvé", la signature de chaque partie est obligatoire. Un exemplaire du bail est remis à chacune des parties, bailleur et preneur ainsi qu'aux personnes qui se sont portées caution.
Chaque page du bail doit être paraphée des initiales des parties.
Toutes les modifications dans le texte doivent être paraphées des parties.

• Les annexes obligatoires...

Les documents obligatoirement annexés au contrat de bail sont:

- L'état des lieux, réalisé contradictoirement par les parties lors de la remise des clés;
- Les extraits du règlement de copropriété (pour un immeuble en copropriété) concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

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Les différents types de résidences


Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont des établissements commerciaux d'hébergements classés. Celles-ci font l'objet d'exploitations permanentes durant l'année scolaire et saisonnière le reste du temps (clientèle touristique ou de passage). Elles sont constituées d'ensembles homogènes de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires selon leur localisation. Ces logements sont mis en location pour une occupation généralement longue, quelquefois en colocation, à une clientèle d'étudiants, stagiaires ou de professeurs n'y élisant pas domicile. Elles sont dotées d'un minimum d'équipements et de services communs (accès internet, salle de sport... ).
La gestion de ces résidences est confiée à des exploitants professionnels.

Les résidences séniors non médicalisées

Les résidences avec services sont destinées aux personnes âgées autonomes ou semi autonomes souhaitant bénéficier de services de façon ponctuelle ou régulière. Dans ces résidences, la personne âgée est autonome et habite à l'année. Elle signe donc un bail à durée indéterminée avec le gestionnaire.
L'emplacement et la convivialité priment sur les services, les services proposés au sein de ces résidences ne sont que facultatifs dans leur utilisation (restaurant, personnel de ménage, aides soignants, etc...)

Les résidences séniors médicalisées

Les résidences médicalisées (Ehpad) sont des établissements commerciaux d'hébergements classés dédiés aux personnes âgées dépendantes. Elles font l'objet d'une exploitation permanente et spécialement conçue pour l'accueil de ces personnes nécessitant des soins réguliers, parfois lourds, et un encadrement médical jour et nuit.
Ces résidences sont dotées d'un grand nombre d'équipements spécifiques (salles de soins, infirmerie, salle de kinésithérapie...) et de services communs.

Les résidences d’affaires

Ces résidences sont des établissements commerciaux d'hébergements classés, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elles sont constituées d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires selon leur localisation. Elles proposent des logements en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de cadres, de stagiaires ou d'hommes d'affaires qui n'y élisent pas domicile. Elles sont dotées d'un minimum d'équipements et de services communs (accès internet, salle de réunion, salle de sports...).

Les résidences de Tourisme

Les résidences de tourisme sont des établissements commerciaux d'hébergements classés, faisant l'objet d'une exploitation saisonnière durant l'année et les vacances. Elles sont constituées d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires selon leur localisation. Elles proposent des logements en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elles sont dotées d'un minimum d'équipements et de services communs.

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L'immobilier géré avec prise à bail


Le bail commercial est un bail très courant pour assurer la gestion des résidences avec services (seniors non médicalisées, EHPAD, Tourisme, affaires, étudiantes). En effet, de nombreux propriétaires d’appartements se lient à des sociétés de gestion (gestionnaire) par le biais de baux commerciaux pour profiter des avantages d’une gestion immobilière par un professionnel et faire fructifier leur patrimoine sans soucis.

La gestion immobilière consiste à confier à un intervenant extérieur la prise en charge de son bien immobilier, et notamment la gestion du loyer et de l'entretien. L’organisation de la gestion d’appartements est étroitement liée d’une part à l’activité du gestionnaire, et d’autre part au type de patrimoine et à sa localisation géographique. La gestion locative a pour but d’exploiter un patrimoine , soit sans risques pour le gestionnaire (le mandat classique d’habitation) soit à risque pour le gestionnaire (le bail commercial). Le patrimoine immobilier est un produit avec une nature très spécifique, évolutive, qui naît et vit dans des contextes changeants. Sa valeur est donc également évolutive en fonction de sa qualité intrinsèque qui se dégrade ou s’améliore et des actions développées autour pour en accroître l’intérêt.

Le gestionnaire doit être un acteur incontournable sur le marché de l’hébergement avec services. Les résidences exploitées peuvent être des résidences de tourisme (ou affaires), des résidences séniors (médicalisées ou non) ou étudiantes.

Un bail est signé entre le propriétaire et le gestionnaire : parmi les clauses obligatoires que le bail comporte (description de l’activité commerciale, montant du loyer garanti, date des versements des loyers, révision des loyers, etc.), il est précisé que le gestionnaire entretient, supporte les réparations définies et acquitte les charges courantes (eau, gaz, électricité, impôts, etc.).
Ce bail est à caractère commercial et pas d’habitation. Le loyer est un loyer garanti et net, les seules charges restantes aux propriétaires sont les impôts (taxe foncière,...) et les frais comptables. Certains gestionnaires exploitant des résidences étudiantes ou de Tourisme ne prennent pas à leur charge les grosses réparations (Article 606) ainsi que les assurances de l’immeuble.

Les résidences gérées sont la propriété commerciale du gestionnaire. Pour payer le loyer au propriétaire, il prend de fait la responsabilité du taux de remplissage, des charges de fonctionnement et de toute promotion et diffusion publicitaire.

Quelles sont les contraintes du bail commercial ?

- La durée du bail commercial est de 9 ans minimum.
- A l’expiration du bail, le gestionnaire peut renouveler le bail pour une durée identique ou inférieure, ou résilier le bail en respectant un délai de six mois.
- Le propriétaire ne peut utiliser librement son appartement, en dehors d’éventuelles périodes d’occupation prévues au bail.
- Les avantages liés à l’acquisition de l’appartement d’un propriétaire sont bien souvent fiscaux. (Réduction d’impôts et remboursement de la TVA par l’administration fiscale). A l’issue du bail de 9 ans, le propriétaire est toujours redevable de la TVA à l’administration au prorata temporis sur les 20 ans.
- Le gestionnaire peut demander ou faire valoir une propriété commerciale impliquant une indemnité d’éviction.

Quels sont les avantages de la gestion immobilière à bail ?

Avant tout de garantir un loyer qui représente en général 50% des dépenses du gestionnaire. Pour garantir le paiement de ces loyers aux propriétaires, les différents moyens sont les suivants :

• La fonction commerciale:

- Optimisation de l’occupation, et du chiffre d’affaire à réaliser pour trouver l’équilibre financier.
- Organisation de la gérance interne démarches commerciales, site internet,...

• La fonction juridique, financière et administrative:

- Rédaction des baux de location.
- Gérance comptable et financière.
- Gestion du personnel.
- Paiement des loyers et gestion des demandes des propriétaires.
- Gestion de l’immeuble et de ses travaux et dommages.
- Gestion des déclarations d’assurances et recours auprès des constructeurs.

• La fonction technique:

- Maîtrise d’œuvre pour les études et le suivi des chantiers de réhabilitations.
- Mise en valeur de l’image du patrimoine, adaptation à l’activité.
- Organisation et mise en œuvre de la gestion technique.

• La fonction des services:

- Techniques : contrôle d’accès, gardiennage.
- Logistiques : mobilier, courrier, nettoyage, environnement, archives, fournitures de bureau, reprographie, achats.
- Sociaux : restauration, animation.
- Commerciaux : accueil, standard, gestion des parkings visiteurs, communication.

L’ensemble de ces tâches que réalise le gestionnaire est important et souvent mal connu. Ce sont ces dernières qui permettent aux propriétaires de trouver :

- Un loyer garanti.
- Une gestion sans soucis.
- Un patrimoine entretenu et suivi.

La cession de la gestion d’un bien immobilier permet aux propriétaires d’investir dans des résidences avec services, de faire fructifier son bien au maximum de ses capacités sans pour autant y passer du temps.

Ainsi, dans le cas d’investissement immobilier, le bail commercial constitue un paramètre très attractif.

sarl de famille lmp

Acheter via une SARL de Famille


C'est une société dite transparente qui ne peut être constituée que par les membres d'une même famille (parents, enfants, frères, sœurs et conjoint).

Dans ce cas, elle échappe à l'impôt sur les sociétés qui concerne toutes les sociétés de capitaux. La SARL de famille permet d'isoler l'activité de location meublée et de mettre en place un plan de financement approprié et une concentration des charges spécifiques et propres à l'opération de LMP.
Mais l'intérêt principal repose sur la facilité de transmission : les enfants sont associés au capital de la Société et ils deviennent propriétaires du patrimoine au prorata des parts détenues.
L'autre intérêt primordial est le démembrement des parts sociales. Les parents restent usufruitiers et bénéficient des revenus du patrimoine et les enfants sont nu-propriétaires. Le cadre de la Sarl de famille permet également de prévoir une répartition des tâches au sein de la société et notamment le contrôle de la gestion du meublé.

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Les obligations déclaratives administratives et sociales en LMNP


Le loueur en meublé doit fournir différents documents à diverses administrations :

Déclaration d'existence (Formulaire P0 pour un exercice à titre individuel et formulaire "M0" pour un exercice en société) à souscrire auprès du greffe du Tribunal de commerce (auparavant Service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation de l'immeuble).

Remarque : le loueur devra préciser, sur cette déclaration d’existence, les options BIC et TVA dont il souhaite relever.

Déclaration de Contribution économique territoriale (CET) (anciennement taxe professionnelle) (si non exonéré).

La CET est composée de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des entreprises (CVAE).
Cependant, les loueurs en meublé non professionnels ne sont généralement soumis qu'à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Redevables

Sont soumises à la CFE :

- les personnes qui exercent « à titre habituelle une activité professionnelle non salariée ». Par ailleurs, les loueurs en meublé sont par nature assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises car la location de locaux meublés est réputée constituée, par nature, une activité professionnelle (CGI. art. 1447).
- les personnes qui fournissent effectivement une prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location, le preneur du bail.
Exemple : location par bail commercial de locaux meublés à un preneur qui exerce lui-même de la location meublée (location à un exploitant) : le propriétaire du logement n'est pas soumis à la CFE. L’exploitant paiera la CFE.


Déclaration de TVA.

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Investir dans une résidence seniors gérée par le Groupe CLINIPOLE


Le Groupe CLINIPOLE : La référence santé en Languedoc-Roussillon

Créé par le Docteur Serge Constantin et Olivier Constantin, le Groupe CLINIPOLE s’est structuré pour devenir un acteur incontournable de la santé en Languedoc Roussillon. Deuxième groupe de soins privés du territoire, il regroupe des établissements de Médecine, Chirurgie, Psychiatrie, Soins de Suite et Réadaptation (SSR), Maisons de retraites. Le Groupe CLINIPOLE

Les résidences services seniors gérées par le Groupe CLINIPOLE proposent une offre de services combinant sécurité et convivialité.

La conciergerie médicale, un accès privilégié aux soins pour les résidents

Le Groupe CLINIPOLE s’engage à ce que les résidents soient pris en charge dans les meilleurs délais :

• Rendez-vous avec un médecin spécialiste
• Possibilité de bénéficier de tout type d’examen
• Organisation de vos visites de médecins, infirmiers, kinésithérapeutes…
• Un numéro d’appel d’urgence 24h/24 relié à un professionnel
• Disponibilité d’une ambulance 24h/24.

Un quotidien facilité avec le forfait hébergement

Le forfait hébergement comprend les services suivants :

• La veille de nuit, la surveillance 24h/24 et l’appel d’urgence
• L’aide à la réservation de billets de transport et la réservation d’animations
• La prise de rendez-vous avec les professionnels de santé (médecins, infirmiers libéraux, kinésithérapeutes…)
• La chaîne de télévision interne dédiée aux informations de la résidence (menus, animations, météo…)
• L’accès aux animaux de compagnie.

Un accueil toujours disponible :

• Messages
• Courrier
• Remise des journaux
• Transmission des menus
• Gestion des courses
• Surveillance des appels en provenance des logements…

Ce service d’accueil est à la disposition des résidents et se charge également du standard et de la réception des familles et visiteurs.

Des services à la carte :

• Assistance à l’emménagement et à l’installation
• Ménage
• Jardinage
• Bricolage
• Portage des repas
• Livraison des courses, portage des journaux, blanchisserie, aide à la toilette, tâches administratives, réservations diverses…

Un choix d’activités et d’animations selon ses envies :

• Gymnastique
• Visites extérieures
• Sorties pédestres et randonnées
• Spectacles
• Journées à thèmes
• Ateliers manuels (peinture, photo, mosaïque…).

Les résidences en cours de commercialisation:

Résidence Le Flaugergues à Montpellier
Le Domaine de Maleska à Poussan

nenuphar

Investir en EHPAD


Aujourd’hui, la question de la prise en charge de la dépendance est dans tous les esprits.

Face à des évolutions sociodémographiques inéluctables, les besoins en matière d’hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables.
Dans un environnement macroéconomique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux sont gages de sécurisation et de valorisation patrimoniale. Investir dans l’hébergement pour personnes âgées dépendantes, c’est participer au développement d’un secteur offrant une lisibilité exceptionnelle. Une offre encadrée par les pouvoirs publics au travers d’une réglementation stricte et une demande naturellement induite par les grands mouvements démographiques à l’œuvre.

Ce secteur bénéficie ainsi d’un cadre particulièrement sécurisé.

Contribuer à cet enjeu social, économique et humain, c’est avant tout réaliser une opération patrimoniale responsable.

Le vieillissement de la population

La population française continue de vieillir sous le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée en âge de la génération du baby-boom.

2011 : Un français sur six a plus de 65 ans

Les personnes de 65 ans ou plus représentent aujourd’hui 16,8% de la population.

2060 : Un français sur trois aura plus de 60 ans

Les dernières projections réalisées par l’INSEE confirment le phénomène de vieillissement de la population française et l’augmentation de l’espérance de vie, 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes.

En 2060, les plus de 60 ans représenteront 32% de la population française, soit 23,6 millions de personnes.

• Population française : 73,6 millions d’habitants
• + 60 ans : 23,6 millions de personnes, soit 32% de la population
• + 75 ans : 11,9 millions de personnes, soit 16,2% de la population
• Doublement de cette population entre 2007 et 2060
• + 85 ans : 5,4 millions de personnes, soit 7,3% de la population
• Quadruplement de cette population entre 2007 et 2060

La dépendance

La perte d’autonomie est définie comme le besoin d’être aidé pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne ou la nécessité d’une surveillance régulière.
Si cette perte d’autonomie peut survenir à tout moment, la probabilité d’entrer en état de dépendance s’élève fortement avec l’âge, une rupture s’opérant nettement entre 80 ans et 85 ans.

La population dépendante va connaître une augmentation substantielle dans les décennies à venir comme l’attestent les projections de l’INSEE.

La prise en charge de la dépendance

Un grand enjeu du 21ème siècle

Face au vieillissement croissant de la population, les besoins en structures d’accueil adaptées à la dépendance font l’objet de toutes les considérations. Il ne s’agit plus d’une anticipation de la demande mais d’une réalité contemporaine du 21ème siècle.

La fin des modèles familiaux

Éclatement du noyau familial, éloignement géographique, évolution du paysage professionnel, diminution des aidants familiaux: toutes ces données modifient la prise en charge de la dépendance. Les schémas historiquement familiaux sont de plus en plus difficiles à mettre en place et impliquent la définition de solutions alternatives.

Des besoins exponentiels en structures d’hébergement

La France accuse un déficit sévère entre l’offre de logements disponibles et une demande exponentielle.
Il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation.
Les perspectives les plus récentes font apparaître en moyenne des besoins de création d’environ 10000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.

Le secteur privé au côté des pouvoirs publics

Face à la situation des comptes publics, la collectivité sollicite de plus en plus le secteur privé pour assurer le financement de nouveaux établissements répondant à cette demande croissante et prévisible.
Les capacités d’accueil des établissements privés augmentent plus rapidement que l’ensemble du secteur. L’engagement du secteur privé est donc indispensable pour résorber le déficit en structures d’accueil.
Ce secteur particulièrement sensible est légitimement encadré par les pouvoirs publics avec pour objectif l’homogénéisation de la qualité de l’offre et de l’éthique. Ainsi, chaque établissement doit répondre à des normes précises et évolutives définies notamment par les conventions tripartites.

Pourquoi investir ?

Investir dans un établissement d’accueil pour personnes âgées dépendantes, c’est faire le choix de profiter de la lisibilité exceptionnelle du marché, mais c’est surtout participer au développement de structures, chaque jour plus indispensables à notre société.

Une offre totalement réglementée

EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
L’offre de chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins du fait d’une réglementation stricte. Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus et l’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à la mise en place d’une convention tripartite. Compte tenu de la situation des comptes publics et plus particulièrement de l’assurance maladie, il est peu probable que ce système de régulation stricte de l’offre soit remis en question.

Une demande exponentielle

Les évolutions démographiques, objets des pages précédentes, sont à l’origine d’une demande exponentielle. Les résidents constituent par ailleurs un public particulier puisqu’ils n’ont - en raison de leur situation de dépendance - pas d’autre choix que le départ du domicile, et l’entrée en établissement. L’EHPAD s’impose comme l’unique solution face à une perte importante d’autonomie, parfois couplée à des pathologies lourdes. Intégrer un EHPAD ne résulte pas d’un libre choix mais d’une décision à la fois contrainte et inéluctable.
Les résidents d’EHPAD affichent une autre particularité : leurs revenus sont très peu sensibles aux évolutions de la conjoncture économique.

Le choix du gestionnaire : la clé de voute du succès de l’opération

Un investissement en EHPAD est sécurisé par la mise en place d’un bail commercial prévoyant les conditions d’intervention du gestionnaire et fixant ses droits et devoirs ainsi que ceux de l’investisseur.
Le choix du gestionnaire est ainsi un élément déterminant le succès de l’opération. La prise en charge de la dépendance est, plus que tout autre sujet, une affaire de spécialistes. Il convient donc au moment de réaliser un investissement d’en référer à des intervenants de qualité bénéficiant de l’expérience et du savoir- faire nécessaires.
Le contenu du bail commercial est lui aussi un paramètre central, il sera appliqué pendant toute la durée de l’opération.

Notre choix: Le Groupe CLINIPOLE

Créé par le Docteur Serge Constantin et Olivier Constantin, le Groupe CLINIPOLE s’est structuré pour devenir un acteur incontournable de la santé en Languedoc Roussillon. Deuxième groupe de soins privés du territoire, il regroupe des établissements de Médecine, Chirurgie, Psychiatrie, Soins de Suite et Réadaptation (SSR), Maisons de retraites. www.groupeclinipole.fr

Le Languedoc-Roussillon est en première ligne face au vieillissement de la population !

Evolution démographique de la population des 80 ans et plus entre 2012 et 2040
Secteur géographique Situation en 2012 Situation en 2040 Augmentation entre 2012 et 2040
Lozère 5 796 12 038 108 %
Aude 26 688 54 377 104 %
Aveyron 24 208 40 368 67 %
Pyrénées-Orientales 34 026 65 095 91 %
Gard 42 416 93 097 119 %
Hérault 63 732 131 036 106 %
Languedoc-Roussillon 172 658 355 643 106 %
France 3 524 258 6 825 276 94 %

Source: Observatoire Cap Retraite 2014